通常我們的房屋向銀行貸款會有抵押權設定，稱為第一順位「抵押權設定」是債權人為保障其權益向借款人要求提供不動產擔保品設定，得就該不動產賣得價金優先受償之權，謂之抵押權。二胎房貸的由來是想利用第一順位抵押後的殘值再增加擔保債權金額，需再申請登記時就其增加金額部分另行辦理設定登記。等於在同一個不動產上做二次抵押設定，如被拍賣清償債權，依其順位受償，有可能最後一個無法完全得到價金，這就是二胎房貸借款人的風險，大部份銀行不願承做，除非標的物的價值超過借款值。
二胎房貸風險有那些？
二胎房貸是所有操作的最後手段，目前在銀行中可用既有房貸來增資、申請房貸透支型理財功能、信用貸款等等方法。二胎的申請和房貸流程相同，有代書費、地政規費、設定扺押權登記。二胎房貸的金額通常不高，是用信貸利率6%~18%以上高利率，最多有7年的限制，且當你有二胎借款記錄，對你個人的信用評分是不利的事。
民間的二胎設定的對像己不是銀行法人，比較難被約束，應注意選擇正派經營的人，大部份有三種方式辦理：第一種是單純辦理第二順位抵押權設定登記。這情況比較少，除非有保人。第二種是除了辦理第二順位抵押權設定登記外，還附加流抵約定+預告登記。等於無法清償時可不經拍賣程序取得所有權，要特別注意。第三種是辦理第二順位抵押權設定登記外再加上信托登記，信托登記也有許多內容，一定要問過專業的人才可簽下合約。
二胎房貸向銀行申請比較難通過，但有一定保障，和民間二胎就算錢如期還完，也會遇到債權人失連或不配合塗消的大問題，風險需多評估。
善用房屋貸款現金流
房屋貸款二胎是很熱門的廣告詞，不看信用條件，五天內撥款、免工作證明、一通電話就可辦理、最高可貸###萬快速簡便等吸引急需現金的人，利用現有房屋貸款因有超額擔保品，會比現金信用借款好太多，利率也不會高到嚇人，用不動產抵押擔保借款來的這筆資金不管是用來買新房子，還是做生意周轉，都是非常受到歡迎的抵押標的物，小心善用槓桿操作，做好現金流管理，對未來事業家庭都是有幫助的事。
