當有資金需求時，以房地產質押給銀行做房屋貸款是最便利也最快的方式取得資金，這和信用貸款相比利率降很多，如果是新成屋對銀行而言而是最好的抵押標的，價格保值性比舊房子來說風險更小。況且對領薪階級者而，也無力全額付清，銀行有利息金流及抵押物在手上，風險相對少，也樂於承做房屋貸款業務。但銀行並不是用你買賣價金去核定房屋價值，他們有自己的鑑價人員做估價，當設定扺押權時，貸款額度一般為房屋鑑價的80%，因此抵押權設定的最高金額可以當成房屋鑑價及估價的金額。假如你自備款充足就不用貸滿，也省下很多利息。跟銀行間會去地政事務所做抵押權設定和權利內容變更(中間有對計息或增貸、延長年限變更者，應做他項權利變更。)，最後是清償後的抵押權設定塗消。
房屋貸款學問大
房屋貸款設定抵押權需到地政事務所辦理，通常銀行會將設定金額調高，假如你借1000萬，銀行會設定成1200萬，房了再鑑價漲了1500萬，那對再借二胎的承做銀行或民間公司都還有利潤保障空間。不動產被設定抵押權後，還是可以將不動產讓與他人，原先的不動產抵押不受影響，至於後來的承買人是否願承受剩下的債權就看其自己評估了。在無法清償時可聲請法院許可拍賣抵押物，法院只會就形式上加以審查，當法院作出准許拍賣抵押物的裁定時，這便是一項執行名義，債權人可以拿著裁定向地方法院的民事執行處聲請強制執行拍賣抵押物。債權人拿到手的是拍賣後得以清償的價金，而非該房地產，實務上常見民間債權人再從拍賣場以低於巿價再買進來，這有個風險，就是有人會去競標。
房屋二胎借貸大揭密
承做房屋二胎借貸的銀行不會將心思放在不動產剩餘價值操作上，他們只要拿回合理設定價金就好，但民間公司明白其中間有巨大的利差差異，假如債務人無法還錢被法院執行拍賣時，他們除了會計算跟銀行清償抵押後剩餘價值，也會在設定二胎抵押權時順便再做抵押權設定登記附加預告登記，也就是說不動產未來的轉移買賣過戶，或再做三胎都需經過預告登記的權利人同意才行。
又有辦理抵押權設定登記附加流抵約定+預告登記，是當抵押權人與債務人設定抵押權時，如約定期限內無法清償，抵押物的所有權即移轉屬於抵押權人所有，這叫流抵契約或流質契約又有流押契約等名稱，在96年物權編修後第873條之1，依第1項規定，當事人於抵押權設定契約中所約定之「流抵契約」，係屬有效，惟此約定未經登記者，不得對抗第三人。這會產生抵押權之設定僅在使被擔保之債權獲得清償，抵押權人不應取得超過被擔保債權之利益，故流抵契約之效力，亦應以此為限。故抵押權人負有「清算義務」，亦即依第873條第2項，抵押權人依流抵契約請求抵押人為抵押物所有權之移轉時： 一、就抵押物價值「超過」擔保債權之部分，抵押權人應將該部分之價值返還抵押人。二、若抵押物價值「不足」擔保債權者，抵押權人仍得請求債務人清償之。簡言之，今日債權人已可以透過契約約定，直接以抵押物抵債，不需再請求法院拍賣以履行其債權。這就是民間二胎不跟你說的事。
除了以上設定，近年流行辦理抵押權設定登記+信託登記，其信託目的是產權由權利人管理。民間二胎取得信託，信託項目又有很多學問。最後結論是房屋二胎借貸的民間公司如你正常還款，他們只賺到高額利息錢，如走到無法清償債務，這些都對債務人不利，對債權人而，懂其中法律物權關係，可保障其債權外，操作的好會有巨大的差額利潤，是他們願意冒著風險借款的原因。
