好不容易看到合意的房子，談好價錢，但除了自備款可自己調控外，和銀行打交道做好房屋貸款其實不難，難在本身先天還款能力欠佳時，能貸款到的金額也會有限。當我們選定好銀行後會準備自己的財力證明，像薪資證明、定存單、保單等，還有身份證、買賣合約書，銀行貸款申請書，由銀行對標的物房屋估價，調閱個人聯徵記錄，看其信用情形，約要三到五天個工作天。銀行做好徵信工作後，兩周內核貸人員會計算出優惠利率方案，跟客戶做對保動作，就利率方案、貸款年限、可貸額度，寬限、違約金等都一一談好，才進入簽定制式合約書。此時會將房子設定扺押權給銀行，在未還款完成前無法處份給第三人，除非銀行把債權和抵押權賣給別人。相關代書會就諸多稅金和手續辦理，透過履約保障專戶，準備好買賣雙方相關文件，簽定完成由銀行撥款到指定帳戶，就完成房屋貸款購屋的過程。剩下的是按月繳交貸款利息和本金。
房屋貸款限制
除了和銀行貸款，也可向保險公司借款，程序差不多，唯一許多廣告標榜快速核貸的私人公司，融資公司或資產管理公司，也是要經過信用徵信的查核，某些條件會比銀行寛鬆，但高利率及還款時間短是最大風險，如遇到高利貸可能會是很大夢靨，最好找大銀行承做比較有保險。記得我們的大掌櫃澎懷南嗎? 83歲彭總裁貸款6,000萬買房在銀行核貸下，會要求另外增加一個房貸保證人，主要是高齡者工作年限己短，銀行怕有還款風險，即便彭總裁貸款也會被要求的。而信用有不良紀錄、無法證明有穩定收入、房屋非本人持有者都會被要求有保證人，對申請貸款通過機會及貸款成數也會提高很多，他們會喜歡二等親內的家人、有良好信用財力收人的人及保證人年紀不可超過60歲等。這些條件只有最親近的家人才會願意當保人，現代社會應再也找不到好乾爹了。
房貸條件要保人
要有好的房貸條件必要提供好的還款能力計劃，大大降低銀行的風險，才會放出較佳的貸款金額，所以平日和銀行的金流往來，要特別注意個人的信用評等。另需注意的是名下有房子並不一定100%可通過房貸條件，如房屋產權不一，只有地上權而沒有土地所有權，房子曾被民間設定抵押，房地有多人持分而難整合辦理，己貸滿借爆如二胎等，貸款人信用不良就不用說了。像海砂屋及危樓也借不到錢，銀行會借貸是著重在土地價值，值得有購屋需求的朋友仔細研究其中學問，可省許多麻煩。
