營建產業被喻為台灣的龍頭產業，在2020年國富統計調查中，我們的土地佔了國富毛額的43.10%，房屋跟建築工程佔了21.32%，我們政府一年總預算才2兆，而家庭部門的房產財富，則大約有48.49兆，其佔比為33.91%。根據章定煊教授所說的，房地產事業對我國的GDP貢獻不大，卻是人民藏富的最佳地方，房屋貸款裡國內銀行直接承做不動產擔保貸款高達36.91%，還未加計間接以不動產作為擔保的貸款，房地產政策會引起巨大的經濟家庭風爆，像美國由房地產市場蔓延到信貸市場的次級房屋借貸危機 Subprime mortgage crisis，讓各金融機構和客戶損失慘重，進而演變全球性金融危機，2008年金融海嘯被喻為21世紀初世界經濟大衰退的主因，假如沒有美元的強勢貨幣政策，今日美國就不是美國了。房屋貸款對銀行而言是沒有利潤吸引力，但對國家穩定則佔了非常重要的地位。
通膨、利率、房屋貸款
巿場上通膨和利率跟房屋貸款有著非常大的因果關係，章教授以台灣為例分析精辟。
- 低利率、低通膨：政府用量化寬鬆貨幣政策刺激經濟，但巿場投資生產不足，消費信心指數低落，政府大量的貨幣轉進了房地產，造成這10年房地產狂飆的美好期。
- 高利率、高通膨：這有需求性通膨和停滯性通膨兩種，前者是經濟學中的完全就業下所推動的通膨，雖然利率高但巿場前景看好，房屋貸款買房的人潮不斷，在70年末到80年代一堆工地秀吸引人進場，馬上就可成交的故事流傳在各角落。而停滯性通膨是不看好未來經濟前景，高利率更阻止人們的冒險精神，但他對房地產還是有保值價值，抗通膨效果有限，美國在1975年~1981年即使房價漲一倍，因通膨因素就無暴利可圖。
- 低利率、高通膨：隨著經濟成長貨幣氾濫，台灣的房地產像一日數變的股巿，漲勢一發不可收拾，在80年代後期台灣一年數倍的房地產漲幅十分驚人，開始有泡沫化危機，也建立買台灣房地產絕不會虧錢的神話傳奇。
- 高利率、低通膨：是房地產最慘時代，巿場資金流動性不足，經濟陷於困局，在1997年~2003年出現大量建設公司跑路情況。
今年世界受疫情和俄烏戰爭關係，各原物料均大漲，台幣兌美金匯率貶值從去年7月，1美元兌換台幣的27.95到今年7月29.86，直逼30大關，外銷尚旺卻變成熱錢轉向美國，有輸入型通膨情形，未來我們的房貸利率可能會逼近3%到4%，建商的購地成本和營造成本己然大增，也看不到有降價空間。結果是如何，有待觀察。
買房貸款承擔波動率
可預估台灣將進入高利率、高通膨時代，過去的社會環境和現在不同，也不可能複製貼上，但買房貸款時我們要判斷現在是處於需求性通膨還是停滯性通膨，悲觀的是我們無法自己決定，也深怕泡沫化的經濟惡夢來的太快。巿場上己聽到太多因繳不起貸款而紛紛賣房子的故事，雖然有很多像是正當理由的理由，敏感點的人是否能聞到一點不同訊息？在有危機的大環境裡找到穩定安身立命的也方，需要實力也要有毅力，未來房屋巿場會走向泡沫破裂還是回檔修正？買房貸款的風險有多高？自身能承擔多大的波動都是要考量的。
PS：本文內容引述自章定宣教授文章
